西湖法院网讯  发商阶段性担保指即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理房屋产权证书、他项权证书之前，开发商必须为该笔贷款提供阶段性担保责任。阶段性担保实质上为附解除条件的保证合同，只是阶段性担保合同存续的时间， 如阶段性连带责任保证所附条件确定不能满足时，开发商的阶段性保证责任将转变为连带保证责任。

近年来，随着房地产经济的飞速发展，由房地产开发商、购房者和银行共同参与的按揭贷款业务发展迅速，为了保障信贷资金的安全，银行通常会要求开发商提供阶段性担保。开而开发商为了保障自身的权益，往往在房屋买卖合同中约定其承担阶段性担保后享有解除合同、收回房屋的权利。然而，开发商为停供、断供贷款的购房者向银行承担保证责任的情况屡屡出现。随之而来的问题是，如何防范为购房者按揭贷款提供阶段性担保所带来的风险，开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同并收回房屋，已成为开发商不得不面对和解决的难题。

笔者认为，开发商承担阶段性担保责任后仅享有担保追偿权，无权解除购房合同并收回房屋。原因如下:

首先，在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。购房者采取首付+贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，开发商显然无法行使约定解除权。

其次，法律并未赋予开发商法定解除权。开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。否则会导致购房者已经办理完预告登记的房屋转移给开发商，等同于“流质”，为法律所禁止。

最后，司法实践中，开发商行使解除权常常存在现实障碍。购房者常常为诸多案件的被执行人，所购房屋办理了所有权初始登记，时常出现其他法院预查封和轮候预查封的情形，或者存在购房者将所购房屋出售给案外人，涉及善意第三人之权利义务。如本案中涉案房在起诉之前就已被其他3家法院查封，如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同，显然将极有可能侵犯其他案件中债权人的合法权益。因此，开发商承担阶段性担保后，如解除购房合同并收回房屋，势必会因为查封问题或者涉及第三人权利义务，导致执行难

综上，在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，购房者依法对涉案房产享有物权期待权，即便开发商承担阶段性担保责任，其仅对购房者享有普通债权，不享有物权请求权。此时，开发商仍享有救济途径，即享有担保追偿权，可以向购房者主张担保追偿责任，要求购房者返还其代偿的贷款本息并承担违约责任，从而有效保障开发商的合法权益。

最后，笔者建议开发商应建立健全与购房人、银行和产权部门的跟踪系统，随时掌握购房人的资产和还款情况，积极督促购房人办理抵押登记手续，尽早解除阶段性担保责任。