西湖法院网讯  近日，南昌市第二金融法庭审结了一起金融借款合同纠纷。市民王某因疫情致房屋出租困难无力支付按揭贷款，连续断供6期后，王某弃房断供由此涉诉。法院依法判令：解除原被告之间签订了《个人购房借款合同》；王某提前归还所有贷款本金25.13万元及相应利息；银行对房产拍卖所得享有优先受偿权。

经审理查明，王某因投资所需，于2013年3月与某银行签订了《个人购房借款合同》一份，约定某银行提供贷款34万元用于购买loft公寓，借款期限为240个月。贷款利率一借款发生日人行同期同档次人民币贷款基准利率确定。同时，双方还约定以该所购公寓为上述贷款提供最高额抵押担保，并就上述公寓办理了抵押登记手续，某银行取得他项权证。合同签订后，王某都是通过“以租养贷”的方式偿还银行按揭贷款。但自疫情以来，原租赁户不再承租涉案公寓，且王某自身资金紧张，导致王某无法承担按揭贷款，无奈只能弃房断供。截止起诉时，王某连续6个月未归还按揭贷款，尚拖欠银行贷款本金25.13万元、利息、罚息、复利7795.21元。某银行多次催收未果，遂诉诸法院。

法院经审理认为，涉案《个人购房借款合同》系各方的真实意思表示，合同真实有效，应予以确认。根据合同约定，被告王某逾期支付按揭款项时，原告某银行有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。现王某连续6个月未归还按揭贷款，显属违约，原告据此要求解除与被告签订的《个人购房借款合同》，返还全部剩余借款本息，于约相合、于法有据，予以支持。判决书还确认，原告某银行对案涉公寓享有优先受偿权。判决书送达后，原被告均服判息诉。

理性投资购房  坚守“房住不炒”

经办法官庭后表示，受新冠肺炎疫情影响金融法庭收结案数量大幅减少的情形下，房屋断供类金融案件却逆势大幅增长。2021年1-8月，该法庭已受理此类案件51件，增幅远超2019年的26件和2020年的47件。在后疫情时期，购房者不能及时履约和弃房断供的风险还将加剧，或滋生不稳定因素，需谨防此类案件大量爆发。

法官分析发现，此类案件大幅增加的原因有：一是炒房者资金链出现断裂。超过60%的涉诉房主在资金实力不具备的情况下盲目购买高价房屋，指望通过炒房赚钱。然而，受近年来房价飞涨、货币超发、房地产去库存等政策影响，尤其是疫情期间房价出现松动甚至下行趋势，加之购房者现金流出现断裂，其在权衡利弊后也有可能“弃房断供”。二是购房者资格审核不严。部分银行为了短期利益，在没有对购房者的资信情况、资产状况、偿债能力进行充分评估和分析的情况下，违规发放按揭贷款。在今年受理的51件案件中，属于此情形的有10件。在疫情出现后，由于收入减少、暂时失业、生意不景气等原因，购房者势必面对更大的冲击。三是银行不良资产压力加大。一般情况下贷款人连续3个月“断供”或者累计6个月出现“断供”情况，银行有权解除合同。疫情使银行面临较大的不良率上升、不良资产增加和处置压力，由于银行内部风险预警和控制机制，在购房者出现上述违约情形时，银行只能诉至法院。

疫情发生以来，党中央、国务院高度重视，习近平总书记作出一系列重要指示。2020年01月31日，人民银行等五部委联合出台的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》规定：“完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”。可以说，在这场疫情防控阻击战中，银行保险机构第一时间积极响应、主动作为，维护金融市场稳定，以优质、快捷、高效的金融服务助力疫情防控工作。

然而，商品房按揭买卖是一个包含买卖、借贷、担保等多种法律关系的集合体，涉及购房人、开发商、银行等主体的利益。杜绝和减少“弃房断供”情况的发生，除了金融监管部门及时出台政策外，还需要全社会的普遍参与。为此，法官建议：一是理性投资购房，坚守“房住不炒”。自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”开始，“房住不炒”已经成为我国房地产市场发展的主调。投资购房需理性为之、量力而行，错误估计自己的经济实力，盲目“掏空”积蓄购房等行为，不仅风险巨大，且具有极大的危害性。二是强化风险防控，盘活不良资产。金融机构严格房屋按揭贷款审批手续，梳理贷前审批、贷中监管、贷后应对等各环节风险点，避免违规放贷，完善风控机制。充分借助追加担保或抵押、更换借款主体、更改还款模式或降低利率等有效方式，帮助购房者度过难关。三是诉前化解纠纷，推进诉源治理。人民法院主动与银行对接，调研后疫情时期房屋断供案件情况，提供法律咨询、判后答疑、矛盾化解、诉前调解等服务，构建多元化调解格局。