西湖法院网讯  近日，南昌市第二金融法庭调处了一起合同纠纷案件。开发商为了解除阶段性担保，将怠于办理房屋不动产权登记及抵押登记手续的购房者诉至法院。经法院调处，购房者李某与开发商达成调解，同意于一个月内办理案涉房产的不动产权登记及抵押登记手续；某开发商同意放弃违约金及律师费的诉请。

2014年10月21日，购房者李某与某开发商签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定李某购买某开发商开发的位于南昌市西湖区的一套商品房，房屋总借款为83.3464万元。李某支付了首付款25.3464万元，剩余57万元购房款在银行办理了按揭贷款，并因此签订了贷款合同。某开发商作为担保人，在该房屋办妥他项权证之前为李某借款提供连带保证担保。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，李某应在具备产权登记条件后30日内办理完毕相应的房屋所有权证及他项权证。但截至某开发商起诉之日，李某仍未配合办妥上述证书，导致原告连带保证责任一直无法解除。根据双方约定，如果因李某原因导致某开发商为李某贷款设立的任何形式的担保没有解除的，每逾期一日，李某应向某开发商承担房屋总借款万分之一的违约金，并承担某开发商因此而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。因某开发商多次要求李某积极提交办证材料并配合办理不动产权和他项权证，但被告置若罔闻。某开发商无奈诉至法院，请求依法判令李某配合某开发商办理房屋不动产权登记及抵押登记手续；李某立即支付自2020年6月1日起至实际办妥上述证书之日止的违约金，暂计为3.0338万元；李某支付某开发商律师费3000元。

案件受理后，调解员熟悉案情、理清责任后，立即着手开展调解工作。调解员向双方释明，一方面，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，合同真实有效，应予以确认。根据双方约定，李某应在具备产权登记条件后30日内办理完毕相应的房屋所有权证及他项权证，逾期每日将承担总借款万分之一的违约金。李某违约在先，酿成诉讼，应承担违约责任。另一方面，调解员向开发商积极争取减免违约金。鉴于李某因疫情导致经济困难，之前一直未能筹集资金缴纳相应的契税等费用，导致房屋不动产权登记及抵押登记手续办理迟延，李某并非恶意拖延。如果开发商能够免除追究违约责任，李某有能力尽快办理上述证书，双方纠纷是可以妥善化解的。明晰各自权益义务后，李某和某开发商的分歧越来越小。

最终，在调解员多方努力下，双方互谅互让，终于达成一致，李某同意于一个月内协助开发商办理案涉房产的不动产权登记及抵押登记手续，某开发商亦同意放弃违约金及律师费的诉请。至此，双方案结事了，案件得到妥善调处。

法官提醒：

开发商阶段性担保指即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理房屋产权证书、他项权证书之前，开发商必须为该笔贷款提供阶段性担保责任。阶段性担保实质上为附解除条件的保证合同，只是阶段性担保合同存续的时间， 如阶段性连带责任保证所附条件确定不能满足时，开发商的阶段性保证责任将转变为连带保证责任。因此，开发商应建立健全与购房人、银行和产权部门的跟踪系统，随时掌握购房人的资产和还款情况，积极督促购房人办理抵押登记手续，尽早解除阶段性担保责任。