西湖法院网讯  近日，南昌市西湖区人民法院受理了一起物业服务合同纠纷案件，业主小唐因邻居圈地种菜、小区物业环境差等为由拒缴物业费，法官释明物业公司应尽到劝阻及报告义务，最终在法官的调解下，业主当庭缴纳了拖欠的物业费3584元，物业公司自愿放弃对违约金2508元的诉请，并撤回了起诉。

2016年9月，某物业公司与业主秦某签订了《前期物业管理服务协议》，约定某物业公司为秦某提供物业管理服务，业主按照房屋面积向某物业公司支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按照每日千分之三的标准收取违约金。小唐系该小区业主，房屋面积110平方米，按约应缴纳物业费3584元、违约金2508元。但小唐认为小区环境差，特别是部分邻居在小区公共绿地内私自圈地种菜，因菜地施肥导致小区臭气熏天，且破坏了小区绿化。小唐曾向物业反映未果，便以物业公司不作为由拒缴物业费，双方由此涉诉。

立案人员收案后，将该案纳入诉前调解程序，并由该院专职调解员进行调解。调解过程中，调解员根据事先制定好调解方案，逐一进行沟通说服。首先，调解员向业主释明，物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，如果大家都拖欠物业费将导致物业公司经营困难、难以为继，最终房产价值将会贬损。其次、调解员告知业主“圈地种菜” 侵犯其他业主权益，影响了其他业主的正常生活，构成了侵权，可依法追究其侵权责任；最后，调解员督促物业公司改进工作，提高服务质量，对“圈地种菜”行为应尽到劝阻及报告义务。

最终，在法官的细心的调解下，物业公司同意对“圈地种菜”行为进行劝阻和整顿，并放弃了对违约金的诉请。被告唐某将所欠物业费3584元当庭一次性缴清，物业公司随即撤回起诉，双方握手言和。至此，该起物业纠纷案件得到妥善解决。

法官评析：“圈地种菜”系侵权行为  业主应依法依规理性维权

经办法官庭后表示，小区内的公共绿地，是受法律保护的公共财产，涉及业主共有和共同管理权利，须经全体区分所有权人会议决议决定。部分业主擅自在公共绿地“圈地种菜”，未得到其他业主同意，很明显是侵犯其他业主利益的行为。不仅破坏了小区的整体规划，影响了美观，毁坏了植被、污染小区空气，尤其是部分业主给菜施肥产生很大气味，影响了其他业主的正常生活，构成了侵权。但一些业主存在观念误区，不论是本案中“圈地种菜”，还是小区业主被盗等侵权行为，业主往往拒交物业管理费用以示不满，加剧了物业公司与业主的紧张关系，由此折射出业主对物业装修、噪声、邻里矛盾等缺乏有效的解决对策,更没有意识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为。

实际上，遇到“圈地种菜”的侵权行为，业主可以通过以下法律途径理性维权：

一是由业主委员会作为原告代表广大业主,以侵权为由向法院起诉“圈地种菜”的业主，要求其停止侵权、铲除菜地、恢复原状、赔偿损失，积极通过诉讼途径维护自身合法权益。

二是及时向物业公司反映，由物业公司履行劝阻及报告义务，由环保、园林、城管等部门联合街道办事处、居委会、物业等部门进行行政处罚、行政干预或者共同整治。

三是物业公司积极作为，考虑业主对田园生活的向往需求，将蔬菜、果树品种加入绿化种植中，或在小区开辟公共绿化带，允许业主自由种植蔬菜，满足业主的精神诉求与文化诉求，以创造性的途径平衡社区内的矛盾。