西湖法院网讯 南昌市西湖区人民法院物业合同纠纷案件呈逐年上升趋势，2018年、2019年、2020年1—11月,分别收案465件、512件，508件。此类纠纷涉及民生、关乎民情，影响面较大，如处理不当，物业管理行业的健康发展将受到影响，从而产生不良社会后果，亟需引起重视。该院结合审理的物业服务合同纠纷案件的情况进行如下分析。
一、物业合同纠纷案件的特点
1、案件诉讼成本高。从诉讼效益上讲，采用诉讼方式来解决物业纠纷是一种高成本的途径，且易造成业主与物业公司之间的对立情绪。物业公司要准备诉讼材料、核实拖欠物业费、上门催收，然后进入一审、二审程序甚至执行程序。业主出庭应诉，聘请律师，势必花费大量时间、精力和金钱。法院严格遵守司法程序，较之小额的诉讼标的、简单重复的法律关系、复杂的诉讼流程，司法资源难以发挥其应有的效能。
2、纠纷集中在催收物业费。当前住宅小区物业服务收费难、收费率低是一个不争的事实，主要纠纷是业主认为物业服务存在瑕疵，故拖欠物业公司物业费。以2020年案件为例，物业公司起诉业主催收物业费的案件有502件，占总数的98.8%，且标的额在1000元-3000元之间的案件居多。
3、送达成功率、调撤率较高。该院对物业合同纠纷除了通过收转发e中心电子送达外，采取预约送达、假日送达、夜间送达、上门集中送达相结合，送达成功率达95%以上。在送达过程中积极促成当事人自行和解，以调解和撤诉方式结案居多。该院调撤案件数2018年352件，2018年374件，2020年1—11月386件，分别占比75.6%、73.6%、76.1%。
4、业主败诉多、上诉率低。由于业主对物业服务范围的认识存在误区，败诉率达95%以上。通过一审判决说理和释明，但上诉率不高。该院一审后上诉案件数2018年15件，2019年14件，2020年1—11月11件，分别占比3.2%、2.7%、2.1%。
5、群体性特征明显。因涉及物业费缴纳、物业服务质量等事关全体业主利益的共性问题，业主往往通过成立小区微信群、QQ群共同进退，造成众多业主基于共同利益“抱团”拒缴物业费，极易引发群体性物业纠纷，向物业服务公司甚至法院施加影响，给社会安全稳定带来隐患。以2020年案件为例，有7家物业公司一次批量起诉超过30户业主，最多起诉了60户业主。
二、物业合同纠纷案件增多的原因
1、纠纷处理方式单一。部分法院对物业合同纠纷案件激增态势准备不足、缺乏应对，仍然采取传统诉讼模式等案上门、坐堂办案，未能将涉物业纠纷的处理融入社会综合治理体系，导致很多矛盾未经努力化解就直接进了诉讼程序。
2、开发商遗留问题较多。部分小区开发商遗留下来的房屋质量问题、配套设施不健全、小区绿化不达标、道路设计不合理及销售时做出许多虚假承诺等，导致物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。业主大多将原因归咎到物业公司，并通过拒交物业管理费用以示不满，加剧了物业公司与业主的紧张关系。
3、业主存在观念误区。有的业主提出“空置房”没有享受物业服务；有的业主没有意识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为；有的业主认为物业费都是物业公司的盈利，甚至认为物业公司可有可无；甚至部分业主无理由也恶意拖欠物业费；有的业主对物业装修、噪声、邻里矛盾等缺乏有效的解决对策,统统归结到物业公司的不作为。
4、物业管理水平较低。物业公司普遍存在服务意识差、服务质量不高、收费不合理、纠纷解决不力、运作不规范、缺乏专业化队伍等诸多问题，在小区内安全排查、卫生清洁、设施设备维护、绿化亮化等也存在瑕疵。
5、法律法规不够完善。物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，而现行物业法律法规过于原则，内容不够完善，容易出现分歧。
三、解决物业合同纠纷案件增多问题的对策与建议
1、建立多元化解平台。积极将涉物业纠纷的处理融入社会综合治理体系，如西湖法院在大型社区挂牌成立多个巡回审判点及司法便民服务点，搭建诉前解决平台，并设置专门联络员，邀请社区民警、司法调解员、心理咨询师等参与多元调解，定期赴社区提供法律咨询、诉前调解和指导协调，创新发展新时代“枫桥经验”。2020年以来，该院诉前多元化解物业纠纷300余件。
2、完善物业法律法规。在《物业管理条例基础上》制定物业管理法或相应的实施细则，明确物业管理活动中各方的权利义务，完善物业监督管理体制，明确业委会的法律地位。
3、加强物业监督管理。物业主管部门要当好指导者、服务者、管理者和监督者，把好市场准入关，提高前期物业企业准入门槛，完善退出机制。明确物业企业其与房地产开发商之间的责任，防止出现问题相互扯皮、推诿。加大对物业管理从业人员的培训力度，提高专业技术水平。
4、创新物业审判方式。西湖法院在这方面做了一些尝试，包括成立物业速裁审判团队，实行诉前调解程序前置。开展巡回审判、公开庭审，普及法律知识，营造合法经营、依法维权氛围，实现“审理一案，宣传一片”的辐射效果。召开物业座谈会、发送司法建议，堵塞物业服务法律漏洞，加强交流沟通，缓和物业服务企业与小区业主之间的矛盾。
5、建立制约惩戒机制。将缴纳物业费纳入征信体系，建立失信制约惩戒机制，将拒缴物业费的业主依法纳入失信被执行人名单，保障物业的收费权利，提高物业费收缴率。