西湖法院网讯  自2017年1月1日起施行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》后，各级法院对房产已经全部采取网络司法拍卖方式，但在网络拍卖中还存在以下五方面问题：

一、税费承担方面。现网络司法拍卖平台主要集中在京东和淘宝两家，经过对两大平台统计发现，法院对房产拍卖税费承担有三种不同处理方法。第一种是依照法律、行政法规的规定各自承担，如成都市锦江区法院和石家庄市新华区法院均规定税费由被执行人和买受人依照法律、行政法规的规定各自承担，被执行人承担的税费由买受人先行垫付，最终由被执行人承担；第二种是规定特殊情形部分税费由被执行人承担，如江西省南昌市东湖区法院和新建区法院均规定当房产有如离婚析产、赠与、继承及属非住宅四种情形时，该类税费由买受人先行垫付，最终由出售方承担；第三种是所有税费由买受人承担，该种做法为大部分法院的处理方式。而实践中，由于大部分买受人无法查询拍卖房产税费信息，故对竞拍存有一定顾虑；且在竞拍成功后因为过高税费出现悔拍情况。2017年至2020年，南昌市西湖区法院每年均存在因税费问题而出现悔拍情况。

二、优先竞拍权标准方面。对于房产有承租人的，承租人是否享有优先竞拍权存在两种不同做法；一种是对于存在租赁合同且有合理租赁期限的，为了避免清场、顺利交付，认可承租人享有优先竞拍权；另一种是若租赁是在法院查封或抵押之前存在的，则该承租人享有优先竞拍权。

三、生活保障费用方面。在申请人申请生活保障费用时，部分法院在申请人提供不动产登记中心出具的唯一一套住房的证明时即予以发放；但部分法院还要求申请人提供社区出具的长期在该房产内生活才予以发放；甚至部分法院以被执行人有其他案件为由不予发放。在法院确定生活保障费用数额时，有三种不同处理标准：一种是以每月1000元至1200元租金，按5-8年计算发放金额；第二种是结合房产现住人数、面积等情况，在6万元至12万元内酌情确定发放数额；第三种是以需要安排的居住人数、廉租房规定的面积及公布的租金标准按5-8年确定最终数额。

四、上传照片要求方面。在房产挂网拍卖时，部分上传的照片未反映房产全貌。如部分房产仅有房产外部样貌，无法反映该房产完整现状，而部分法院要求有报名时才组织看样，该种不透明的方式不仅侵害了竞拍者的合法权益，同时导致房产易出现数人围观而无人竞拍或竞拍不激烈现象。如南昌市西湖区法院2020年5月拍卖成交的一套房产曾于2018年11月以97余万元挂网（仅有房产外部照片）二拍时，在有3000人次围观的情况下，仍流拍；而在2020年5月再次挂网拍卖时，在仅有1700余人次围观的情况下仍以124余万元拍卖成交；该次成交得益于上传的照片中覆盖了房内各个空间，竞拍人可通过照片了解房产全貌。除上述问题外，照片内容还存在不合理情形；如在拍摄到房内个人内衣等隐私物品时，未作处理即上传到系统中，侵犯了居住人的个人隐私，且影响了拍卖的严肃性。

五、公告内容和形式方面。经比较各地法院公告发现，公告内容大体相同，但部分法院存在“照抄”现象，如对拍卖不限购的城市，公告中仍出现通知竞买人自行到房产所在地房产登记部门查询确认购买资格及过户政策，无形中增加了竞拍人的负担。对于法院公告形式，部分法院根据公告内容性质区分若干部分，再根据若干部分再细分不同项；如深圳福田区法院公告的内容分三部分列出了十六条共计21项。另外还有部分法院不区分内容直接以条目的方式列出具体项；如江西省各级法院均是直接以条目的方式列出，条目主要集中在十一条至十八条之间。

该院建议：一是统一拍卖中各事项的标准和要求，如住房保障费用和税费承担、优先竞拍权、照片上传等；二是规范房产拍卖公告，统一表述内容和方式。