近年来，物业合同纠纷案件呈逐年上升趋势，以南昌市西湖区法院为例，2017年、2018年、2019年1—11月该院分别收案299件、465件、515件。该类案件存在案件诉讼成本高、纠纷集中在催收物业费、调撤率较高、业主败诉多、上诉率低、群体性特征明显等特点，且涉及民生、关乎民情，影响面较大，如处理不当，物业管理行业的健康发展将受到影响，从而产生不良社会后果，亟需引起重视。

一、物业合同纠纷案件增多的原因

1、纠纷处理方式单一。部分法院对物业合同纠纷案件激增态势准备不足、缺乏应对，仍然采取传统诉讼模式等案上门、坐堂办案，未能将涉物业纠纷的处理融入社会综合治理体系，导致很多矛盾未经努力化解就直接进了诉讼程序。

2、开发商遗留问题较多。部分小区开发商遗留下来的房屋质量问题、配套设施不健全、小区绿化不达标、道路设计不合理及销售时做出许多虚假承诺等，导致物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。业主大多将原因归咎到物业公司，并通过拒交物业管理费用以示不满，加剧了物业公司与业主的紧张关系。

3、业主存在观念误区。有的业主提出“空置房”没有享受物业服务；有的业主没有意识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为；有的业主认为物业费都是物业公司的盈利，甚至认为物业公司可有可无；甚至部分业主无理由也恶意拖欠物业费；有的业主对物业装修、噪声、邻里矛盾等缺乏有效的解决对策,统统归结到物业公司的不作为。

4、物业管理水平较低。物业公司普遍存在服务意识差、服务质量不高、收费不合理、纠纷解决不力、运作不规范、缺乏专业化队伍等诸多问题，在小区内安全排查、卫生清洁、设施设备维护、绿化亮化等也存在瑕疵。

5、法律法规不够完善。物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，而现行物业法律法规过于原则，内容不够完善，容易出现分歧。

  二、解决物业合同纠纷案件增多问题的对策与建议

1、建立多元化解平台。积极将涉物业纠纷的处理融入社会综合治理体系，如西湖法院在大型社区挂牌成立多个巡回审判点及司法便民服务点，搭建诉前解决平台，并设置专门联络员，邀请社区民警、司法调解员、心理咨询师等参与多元调解，定期赴社区提供法律咨询、诉前调解和指导协调，创新发展新时代“枫桥经验”。

2、完善物业法律法规。在《物业管理条例基础上》制定物业管理法或相应的实施细则，明确物业管理活动中各方的权利义务，完善物业监督管理体制，明确业委会的法律地位。

3、加强物业监督管理。物业主管部门要当好指导者、服务者、管理者和监督者，把好市场准入关，提高前期物业企业准入门槛，完善退出机制。明确物业企业其与房地产开发商之间的责任，防止出现问题相互扯皮、推诿。加大对物业管理从业人员的培训力度，提高专业技术水平。

4、创新物业审判方式。南昌市西湖法院在这方面做了一些尝试，包括成立物业速裁审判团队，实行诉前调解程序前置。开展巡回审判、公开庭审，普及法律知识，营造合法经营、依法维权氛围，实现“审理一案，宣传一片”的辐射效果。召开物业座谈会、发送司法建议，堵塞物业服务法律漏洞，加强交流沟通，缓和物业服务企业与小区业主之间的矛盾。

5、建立制约惩戒机制。将缴纳物业费纳入征信体系，建立失信制约惩戒机制，将拒缴物业费的业主依法纳入失信被执行人名单，保障物业的收费权利，提高物业费收缴率。