物业服务与我们每个人的生活品质有着密切的关系，无论你是房主还是租客，物业服务都与你我息息相关。然而，随着人们对生活品质的要求越来越高，物业公司与业主之间的矛盾也日渐增多。拖欠物业服务费的现象在许多小区中都屡见不鲜，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。那么究竟哪些情形才构成少交、拒交物业的理由呢，本文拟对这些情况作简要分析，以帮助大家更好的保护自身的权益。

　　首先我们谈谈物业费的具体概念。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。　　

　　几种常见的不构成拒交物业费的理由：

　　1、以未入住或未装修为由拒交物业费。根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以在购买房屋以后，不管住还是不住，都应该交物业费。

　　2、以未享受物业服务为由拒交物业费。《物业服务纠纷解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，但不排除协商减免物业费。

　　3、以未签物业合同为由拒交物业费。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应该按照实际发生的服务向物业公司缴费。有关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，也对业主具有约束力。所以，业主本人并未直接与物业公司签订合同不影响合同效力的。

　　4、以房屋质量不达标为由拒交物业费。商品房存在质量问题是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，业主以房屋质量不达标为理由拒交物业费一般是不能得到法院支持的。反之，业主则可以视房屋质量情况，少交或不交物业费。

　　5、以物业公司利用公用面积经营为由拒交物业费。根据《物业管理条例》的规定，物业公司利用物业共用部位或共用设施进行经营的，应征得业主及业主委员会同意，并且所得收益应主要用于补充专项维修资金等。如果物业公司没有通过业主委员会同意，就占用公共区域或设备创收，但收益的确用于补充专项维修资金或作其他公用时，业主一样不能拒交物业费。退一步讲，即使物业公司将收益挪作私用，也不构成拒交物业费的理由，不过业主可通过协商、投诉、起诉等方式来保障自己的权益。

　　6、以房屋出租为由拒交物业费。业主将房子出租的时候可以对物业费的缴纳情况进行约定。但即使约定由租客缴纳物业费，当现租客没有按时缴纳时，业主就有责任缴纳物业费，而不能以有约定为由拒交。

　　可酌情减少物业费交纳的情形：

　　1、不认真履行维修义务的情形。对于小区共有部分，比如楼顶和公共设施出现问题后，小区物业公司应及时进行维修。否则，虽然物业公司未必达到根本违约的程度，但是业主可以以此为由主张减少部分物业费。

　　2、未尽安全保障义务造成损害的情形。如果业主能证明物业公司违未尽到安全保障义务，比如没有安装摄像头、未安排保安值岗巡逻等，导致业主家中被盗、电动车被偷等现象发生的，那么业主可以要求在物业公司的过错范围内少交物业费。

　　3、物业服务质量不合格的情形。业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究其违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。业主不能以此为由不交物业费，但是可以要求适当减免。

　　可以拒交物业费的情况：

　　1、物业公司擅自提高物业费。最高院《物业服务纠纷解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。如果物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，那么业主就可以提出异议，并拒绝缴纳超过标准的物业。

　　2、物业公司擅自提供的额外服务。如果物业公司提供合同未约定或者未经业主同意的服务，那么业主将有权拒交额外增加的物业费。

　　3、因房屋质量问题业主还未收房的情形。一般而言，业主交纳物业费的日期是从交房之日起计算的，即使因为业主的原因没有未实现交房，也要从业主应当收房之日起计算物业费。但是，如果是因为房屋质量瑕疵不能入住，由于业主没有过错，所以从应当交房之日到实际交房之日这段期间，业主是不用交纳物业费的，这笔费用应当由开发商交纳。

　　4、物业费请求超过诉讼时效期间的情形。《民法通则》规定了三年的普通诉讼时效期间，因而如果物业公司三年之内没有向你请求物业费交纳，那么业主可以诉讼时效经过进行抗辩，不予交纳已过诉讼时效期间的物业费。

　　最后，笔者认为解决物业纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解和包容。作为业主而言，要明白享受服务就应该支付相应费用，同时可以通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同规定的交纳物业费的义务。作为物业公司而言，需要不断反思和改进自身工作方式、方法，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为广大业主提供舒适的生活环境。