西湖法院网讯　买房、卖房在老百姓生活中是件大事，其中，二手房交易也是房产交易的重要组成部分。较之于一手房交易程序的相对统一，二手房交易的具体方式多依赖于合同各方的磋商。但南昌市西湖区人民法院在审理的二手房买卖合同纠纷中发现，因买卖双方缺乏风险意识，加之中介方为促成交易催促双方签约，使不少人在签约时一知半解，签约后又在硬着头皮履约和违约赔款间两难，最终引发纠纷，诉至法院。2016年1至4月份，该院受理二手房买卖合同纠纷案件14件，同比增长16%。

　　该院在审理二手房买卖合同中存在的风险主要表现在以下方面：一、签署合同的一方仅为房屋的部分共有权人且其未获其他共有权人书面授权。目前交易中的许多房屋系卖房人在夫妻关系存续期间购得的商品房或以夫妻二人工龄折抵房价参加房改而得的房改房，均涉及到夫妻共有，但有的房产证上仅登记有夫妻一方的名字。而中介方为尽快促成交易，在不对房屋所有权人进行全面核实的情况下即组织夫妻中有出售意愿的一方单独与买方签署合同。至实际履行时，因配偶作为共有权人拒绝追认合同效力，或合同签字方自身因房价高涨等原因反悔，买方欲主张卖方违约责任时，依据的合同却成了无效的一纸空文。二、付款、过户方式存在隐患。对于交易尚有银行按揭贷款的房屋，在中介方提供的合同范本中列明的付款方式通常为：由买方用支付的首付款替卖方偿还原有的按揭贷款，以完成房屋解押——卖方将房屋过户至买方名下——买方办理房屋按揭贷款，由银行放款至卖方账户。这种交易方式的不安全性在于：对买方而言，虽然双方在房屋解押后第一时间开始办理房屋过户手续，但房屋最终过户至买方名下还需经历数个工作日。其间，如因卖方的其他债务纠纷房屋被法院查封，则过户程序中断。而此时，由于首付款已用于归还按揭贷款，不可逆转，在卖方不另具偿还能力的情况下，买方很可能钱、房两空。对卖方而言，在配合对方办理过户手续之时，实际收到的仅为房款的小部分。过户完成至银行实际发放贷款的时间、实际发放贷款的数额，随时受到银行信贷政策的影响，如在合同中未做进一步明确的约定，卖方等放款时只能干着急。不少卖方在签订合同时不作了解，到了法院后才声称合同不公平，怎么能只付了少部分就把整套房子给过户走了，更有甚者，本打算卖了旧房换新房。结果旧房已经是别人的，房款迟迟拿不齐，想买的新房眼看着涨价也没买成。

　　为减少二手房买卖合同纠纷案件的发生，笔者建议，进行二手房交易时应尽量做到以下几点：一、买方在签约前对房屋权属应了解清楚，要求卖方签约人是房屋的完全所有权人或虽仅为共有权人，但能提供其他共有权人的书面委托书。二、有条件的，尽可能采用房管部门提供的资金托管交易方式，即在房屋过户完成的同时，购房款发放至卖方账户。三、买方申请银行按揭贷款的，双方可约定如银行贷款未能在指定期限内发放，则买方需自行（或其另寻垫资途径）将剩余购房款全部付清。