现代经济生活中，特别是房价居高不下的情况下，房屋作为一种特殊的商品，需要投入大量的资金，同时也是一种重要的融资工具，人们通过按揭贷款购买房屋及利用房屋办理抵押贷款的现象十分普遍。因而大部分的房屋都设立了抵押，造成房屋的所有人并不对房屋享有完全的物权。一旦房屋所有人面临纠纷，需要处理名下房屋时，总是受到诸多的限制。人民法院在执行案件中，发现需要处置被执行人的抵押房屋时问题更加复杂，不仅仅需要查清房屋的抵押状况，还需要依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，解决抵押房屋是否能处置及处置之后如何保证抵押权及被执行人和被扶养的人基本居住条件等问题。南昌市西湖区人民法院2013年1-12月受理执行案件中涉及处置房屋的有246件，其中涉及有抵押权的有154件，进入评估、拍卖等实质性处置的案件有62件，2014年1-12月受理执行案件中涉及处置房屋的有261件，其中涉及有抵押权的有175件，进入评估、拍卖等实质性处置的案件有71件，同比分别增长6.1%、13.6%、14.5%。

　　该院在执行抵押房屋时发现主要存在以下几个问题：一是处置权与抵押权分属不同主体，不易协调。司法实践中，经常出现申请执行人查封了房屋，想要进入下一步评估、拍卖时却发现房屋设立了抵押，并且抵押金额与房屋价值相差不大，再进入评估、拍卖无疑是帮助抵押权人实现债权，但又不愿意放弃查封带来的首位处置权，这即是法律上所称的 “无益查封”，抵押权人想处置又没有处置权，双方僵持不下，案件搁置下来，给案件当事人及抵押权人都带来损失。二是唯一住房实现抵押权面临诸多困境，不易化解。按照法律规定，对于被执行人及其扶养的人所必需的唯一住房，人民法院可以查封，但不得评估、拍卖。但实践中抵押权人提起诉讼，判决的内容就是处置抵押房屋优先受偿，为保证法律的严肃性，对于此类执行案件，即使抵押房屋是被执行人的唯一住房，也必然要对房屋实质性处置，实现抵押权。房屋所有人亦即被执行人此时以唯一住房为由，抗拒执行。如果抵押金额与房屋价值相当，被执行人要求保留生活必需费用，执行矛盾更为突出。三是未办理产权证的房屋抵押效力存在争议，不易认定。房屋设立抵押权要以登记为准。执行实践中，很多设立抵押的房屋是期房，只有商品房买卖合同和抵押借款合同在房管部门备案，或者交了房，但产权证没有办理完成。法院在评估、拍卖这些没有产权证的房屋时，银行要求其实现其抵押权无可厚非，但实际中常见的是，银行基于与购房人及房屋开发商签订的借款合同中房屋开发商承担连带责任条款，直接扣取开发商的相应款项，该部分款项能否作为房屋抵押权的一部分，在执行房屋款中优先受偿存在争议。

　　为充分发挥抵押担保制度在经济生活中的促进作用，维护抵押权人及当事人的合法权益，提高人民法院在执行过程中对抵押房屋的认识及执行效率，笔者认为，一是上级法院可以出台相关规定，统一适用标准，对于处置权与抵押权分属不同的法院时，建立相应的案件统一集中执行制度。二是抵押权人在为房屋设定抵押时，应当综合考虑房屋的价值，以及实现抵押权面临的分险。房屋所有人也要量力而行，办理抵押时在自己可承受的范围之内，以免处置房屋时除去抵押就没有剩余价值。三是对于无证房屋，房屋开发商应当及时将购房合同及抵押借款合同到房屋管理机构办理登记。如果发生纠纷，由银行直接提起诉讼，要求实现抵押权。