随着经济的快速发展，当前，各类小型商城不断出现。此类商城通常是由出租方将原有居民楼或厂房装修改造后分割成小面积店铺分别出租给个体经营户，由其独立经营、自负盈亏。由于出租者本身缺乏对规模化商场综合管理的经验、店铺承租户又多为风险抵御能力低的小本经营者。一旦经营效果不如预期，承租户极易选择以要求解除合同或者确认合同无效的方式规避风险，主张出租方退回已交纳的各项费用并赔偿其损失，从而引发诉讼。今年1月至8月，南昌市西湖区人民法院先后受理了12起小型商城商铺租赁合同纠纷案件。该院在审理该类案件时发现的问题集中在以下几个方面。

　　一是商城的消防安全状况模糊不清，成承租户毁约的借口。根据《消防法》及公安部《建设工程消防监督管理规定》的规定，建筑总面积大于一万平方米的商场在建设工程竣工后必须向公安消防机构申请消防验收，而未达到此面积的商场消防机构对其的消防验收方式仅为抽查。小型商城的承租户在签订合同之时无从查证商城是否已被抽查，抽查是否合格。在开业后时常常遇到商城整体未被禁止营业，出租方却频繁被要求整改部分消防设施的情况。一旦经营状况不理想，不少承租户就会以商城未通过消防验收为由主张合同无效。

　　二是承租户主张进货及装修损失举证难。若合同被解除或被确认无效的原因归咎于出租方，则出租方应对承租户因采购货物及装修店铺所发生的损失进行赔偿，这两项损失也往往是承租户诉讼请求的组成部分。然而，进货损失部分，由于此类商城中销售的货物多缺乏正规进货渠道，商户自身的账目管理也流于松散。对于进货数额，承租户往往不能提供正规票据证实。对于货物的实际销售情况及留存货物的去向，也提供了不了明确的证据印证。装修价值部分，承租户一方面提供不了正规票据，一方面又在被要求垫付装修残值的评估费用时并不情愿。索赔的装修价值本身不高，评估费用却接近甚至超过装修价值本身这一现实，也确使此类评估难以进行。承租户赔偿损失的诉求因举证不能通常得不到法院支持。

　　三是合同中对公摊费用的计算依据鲜有明确约定，交钱容易退钱难。商铺租赁合同签订后，承租户通常会按出租方要求交纳一定数额的“公摊水电费”、“装修待摊费”等费用，这类费用的计算依据在合同中均无明确约定，究竟是合同期内的“包干价”，还是应依据出租方实际支出的数额据实结算，双方各执一词。在合同顺利履行至期满的情况下，承租方对已交纳的费用往往不持异议。但合同中途被解除，或被确认无效时，承租方通常会要求出租方拿出费用实际发生的依据，例如公共部位装修花费的凭证、公摊水电费的凭证等。出租方则认为承租方交纳该费用时应视为对费用总额是认可的，合同提前终止，承租户应根据实际租赁期限在合同总期限中的比例扣除该费用。

　　小型商城以其灵活的经营模式，对特定商业圈的兴起、繁荣具有一定意义。为维护此类租赁合同的稳定性，保障双方当事人的合法权益。该院建议：一是消防部门加强消防验收情况的公示，使承租户全面了解所租赁店铺的消防安全状况，不致因对自身人身及财产安全的隐忧或以此为借口，否定合同的有效性。二是工商部门对成批签订的商铺租赁合同进行行政指导，采取备案或现场指导等方式促进合同条文规范化，保证承租户在后期主张权利时有据可依。三是大对法律法规及诚信原则的宣传力度，鼓励商城的经营者从长远着眼，提高商城的竞争力，引导承租户正确面对经营风险，在面临经营困难时不轻易否定合同效力本身，尊重合同，诚信经营。