近年来，随着我国城市化的进程，城镇化在不断推进，逐步在缩小城乡之间的差别，房地产基础设施建设的加速，民有所居的住房条件在不断改善。由于市民的发了意识淡薄，乘机违规。随之而来的违章搭建屡次发生，既成事实，南昌市西湖区人民法院在审理租赁合同纠纷案件中，如何认定合同效力问题，发现了以下几个问题。

　　一是违章建筑，出租人未经相关部门的许可，私自搭建房屋，事后出租给他人使用，容易发生纠纷，因违法建筑不受法律保护，随时存在被拆除的可能，对承租人而言风险较大。另外出租人出于对自己利益的考虑，虽然合同约定的租赁期限未到，但可提前终止合同，从而损害了承租人的利益，因为这类合同是无效合同。

　　二是一方数租，出租人就同一房屋签订数份租赁合同，如果数份合同都没有违反法律法规强制性规定，合同应该都是有效的，在审判实践中，按以下顺序确定承租人，已经合法占有租赁房屋的，已经办理备案登记手续的，合同成立在先的，其他没有得到租赁房屋的承租人只有通过解除合同，请求赔偿的方法来保护自己的民事权利。

　　三是非法活动，承租人用租赁房屋进行非法活动，不影响租赁合同效力，出租人可以通过终止合同，收回房屋。如果造成了出租人的损失，可以要求承租人给予赔偿。租赁房屋用途是否合法，不影响合同的效力。

　　四是消防验收，消防验收不是合同生效的必要条件。如果法律规定，房屋必须通过消防验收合格才能交付使用，如果没有消防验收，租赁合同是无效的。租赁房屋用于宾馆，饭店，商场等于共聚集场所，应该向公安消防部门申请办理消防验收，领取证照，如果承租人没有去公安消防部门办理有关证照，对租赁合同效力不受影响。